Jeden z největších českých developerů Central Group odkládá o rok zahájení všech svých nových projektů – celkem zhruba tisíc bytů. Firma uvádí, že současné ceny stavebních prací a materiálů se dostaly na úroveň, která je pro investory nepřijatelná a trh musí „vychladnout“. V tuto chvíli společnost staví 3200 bytů v osmi pražských lokalitách. Co to znamená pro realitní trh? Deník Echo24 oslovil několik realitních insiderů a developerů, kteří se shodli na tom, že se jedná o tlak Central Group na snížení cen práce a stavebních materiálů a na zrychlení povolovacích procesů.

Skupina oficiálně tvrdí, že ceny jsou neúnosné a trhu „musí vychladnout.“ Podle šéfa Central Group Dušana Kunovského není za pozastavením nových projektů nedostatek poptávky ani finančních prostředků. „Je to přehřátí celého stavebního trhu, které je potřeba zchladit ‚mokrým hadrem na hlavu‘ a dostat do normálu. Proto nyní o rok odkládáme zahájení všech našich nových staveb, které ještě nejsou v prodeji,“ uvedl Kunovský. Odklad se týká mimo jiné projektů na Žižkově, v Hloubětíně či v Uhříněvsi.

Kunovský dlouhodobě upozorňuje, že výstavbu brzdí především zdlouhavé povolovací řízení, nestabilní dodavatelské řetězce narušené válkou na Ukrajině, energetická krize a nedostatek pracovních kapacit. „Trh je velmi nestabilní. Buď výrazně roste, nebo výrazně padá. Dříve byl přitom stabilnější a lépe předvídatelný,“ dodal.

Statistiky potvrzují, že stavební výroba v bytové oblasti kolísá. V září začala výstavba 3556 bytů, což představuje meziroční pokles o pětinu. Dokončeno bylo 2960 bytů – téměř o 70 procent více než loni. Hodnota povolených staveb meziročně klesla o osm procent na 41,5 miliardy korun. Kunovský upozorňuje zejména na situaci v Praze. „V metropoli, která má reálně přes 1,5 milionu obyvatel, bylo například za srpen povoleno jen 27 bytů. To je bydlení pro zhruba 50 lidí. Takto nízká čísla jsou naprostou katastrofou pro budoucí rozvoj města i dostupnost bydlení,“ uvedl.

Za krokem developera může být i tlak na snížení cen dodavatelů stavebního materiálu. Podle architekta, urbanisty a náměstka pro územní rozvoj Petra Hlaváčka (STAN) se svým způsobem jedná o oxymorón. „Stavaři si totiž často stěžují na zdlouhavé a komplikované povolovací procesy, ale když už nějaké povolení získají, tak stavbu zastavují a prodlužují,“ uvedl pro Echo24.

Hlaváček se domnívá, že jde o jakousi „tlakovou strategii“ ze strany Central Group na dodavatele. „Cílem by mohl být i tlak na snížení cen za stavební materiál. Stavařina je drsná práce, holínky, bláto. Nedivil bych se, kdyby začala zdražovat i lidská práce, jejíž kapacity jsou dlouhodobým problémem v tomto odvětví“ uvedl Hlaváček pro Echo24.

Jsou ale dodavatelé písku, štěrku či betonu, skutečně ve výhodě? „Mohou si diktovat podmínky, pokud je hodně investičních peněz a potřeba stavět. Nicméně nevím a nejsem si jistý, že se nacházíme v této fázi,“ uvedl Hlaváček. Hlavními důvody je tedy tlak na snížení cen stavebních materiálů a na zjednodušení, zlehčení a zrychlení povolovacích procesů.

Nejde o krizi developerů, ani o začátek stavební války

Na oznámení Central Group zareagovala i Asociace developerů. Ta však varuje před tím, aby byl krok Central Group interpretován jako známka širší sektorové krize. „Je důležité, aby se podobné dílčí zprávy nestaly záminkou pro šíření paniky nebo interpretaci, že se stavebnictví zastavuje. Nerozjíždí se žádná sektorová krize,“ říká ředitel asociace Tomáš Kadeřábek. Podle něj je poptávka po nových bytech, zejména ve velkých městech, nadále silná a prostor pro další výstavbu obrovský.

Asociace zdůrazňuje, že hlavní překážkou nejsou kapacity stavebních firem, ale pomalé povolování, legislativní nejistota a administrativní zátěž. „Pokud budou tyto věci fungovat, české stavebnictví i development mají kapacitu dodávat to, co stát i lidé potřebují nejvíce: více bytů a dostupnější bydlení,“ uvádí stanovisko. „Po letech velmi nízké produkce bytů je prostor pro výstavbu obrovský. Výzvou nejsou ani tak stavební kapacity, ale dlouhodobé faktory: délka povolovacích procesů, nejistota v legislativě a tlak na vstupní náklady,“ uvedl Kadeřábek.

Podle asociace řeší stavebnictví jiné palčivé problémy a pomohlo by mu především rychlejší povolování, předvídatelné regulace a snížení administrativních bariér. Asociace developerů zastupuje například stavitele bytů Finep, Crestyl či UBM Development. Central Group mezi členy asociace nepatří.

Podle Svazu podnikatelů ve stavebnictví je rozhodnutí Central Group především strategií jedné firmy. „Většina stavebních společností dnes pracuje naplno a nevnímá žádné systémové zpomalení zakázek,“ říká prezident svazu Jiří Nouza. Zdůrazňuje, že stavební firmy nejsou viníkem drahého bydlení. „Skutečným problémem je extrémně dlouhé povolování. Pokud trvá získat povolení sedm, deset či více let, vytváří to tlak na ceny, protože se během té doby změní úplně všechno. To je struktura problému, ne jedna velká firma a její aktuální strategie,“ dodává.

Nouza uvedl, že rozhodnutí jedné firmy nevypovídá o celém stavebním trhu. „A určitě není v zájmu České republiky, aby se z něj stávalo politické nebo sektorové kladivo. Stavebnictví stojí před řadou výzev – ceny práce, vstupů i kapacit, legislativa, povolování, nejistoty v ekonomice,“ sdělil Nouza.

Svaz doplnil, že ceny stavebních prací reagují na realitu trhu (mzdy, materiál, kapacity, povolování, apod.). „Přáli bychom si, aby podobné zprávy nebyly interpretovány jako začátek ‚stavební války‘. Všichni – stavaři, developeři, města i stát – jsme na jedné lodi,“ uzavírá Nouza.

„Nedostupnost bydlení nevyřeší čekání.“ Na stavebním trhu není systémovost

Podle generálního ředitele realitní společnosti RE/MAX Jana Hrubého je pozastavení výstavby jasným signálem, že část projektů naráží na hranici akceptovatelných nákladů a prodejních cen. „Nečekám ale, že tento krok sám o sobě otočí celý trh – bytů je dlouhodobě málo a poptávka v Praze zůstává silná. Krátkodobý dopad na ceny proto bude spíš omezený a bude záviset na tom, jak zareagují ostatní developeři a jak se bude vyvíjet financování domácností,“ uvedl pro Echo24.

Hrubý doplnil, že spíš než o pauzu jde o tlak na efektivitu. „Projekty dnes brzdí hlavně pomalé povolování, nízká předvídatelnost a rostoucí nejistota v přípravě. Pokud se podaří zrychlit procesy a stabilizovat prostředí pro investice, mohou vznikat nové byty rychleji a s menším rizikem. Nedostupnost bydlení ale zcela určitě nevyřeší čekání, ale jasná pravidla, spolupráce města, developerů a stavebních firem a snaha zjednodušit cestu od projektu k výstavbě,“ prohlásil Hrubý.

To potvrzují i samotní developeři. „Výstavbu v plánu pozastavovat nemáme, stejně tak uvedení nových projektů na trh. Pokud vše půjde dobře, uvedeme do prodeje 150 bytů v první fázi projektu v Horních Počernicích. Poté 40 bytů vysokého standardu v novém projektu na Proseku. Stále pokračujeme v prodeji bytů v Connect Vršovice, kde uvedeme do prodeje zbývajících 200 bytů, ve Veni Vidi Vinoř nám zbývá dostupných 80 bytů. Pokud se tedy vše podaří, budeme mít v roce 2026 v nabídce kolem 450 bytů,“ uvedl CEO Neocity Oded Beer pro Echo24.

Šéf společnosti Weineberger Kamil Jeřábek uvedl, že by se v Česku mělo po dobu dalších 15 let stavět alespoň 60 tisíc bytů ročně. „Když víme, že potřebujeme dlouhodobě rozhýbat výstavbu, tak jakýkoliv krok, který výstavbu brzdí nebo snižuje, realitní krizi jen prohlubuje. Nejde o jednotlivý projekt – jde o systémový signál, že místo dohánění deficitu ho dál zvětšujeme. Opět se zde ukazuje, že na stavebním trhu není systémovost, která by zajistila stabilitu,“ uvedl pro Echo24.

Ve chvíli, kdy největší developer zastaví své projekty a z trhu vypadne zhruba tisíc bytů, nabídka se dál zmenší, zatímco poptávka zůstává vysoká. „To automaticky vytváří tlak na růst cen a trh se bude dál ekonomicky přehřívat,“ uvedl s tím, že data ukazují, že hlavním a dlouhodobým zdrojem růstu nákladů je dnes především práce. „Zatímco ceny některých materiálů, například cihel v posledních 2 letech dvojciferně poklesly, cena práce roste kontinuálně. Poměr práce dnes dělá na projektu zhruba 60 % celkových nákladů, materiály přibližně 40 %. Kdyby ceny materiálů stagnovaly, celkovou cenu výstavby dál významně tlačí nahoru zejména nedostatek a zdražování pracovní síly. To souvisí i s kapacitami trhu. Stavební firmy jsou aktuálně vytížené zhruba na 90 %, takže se dostáváme na hranu toho, kdo bude ve skutečnosti stavět potřebné byty,“ podotkl Jeřábek.

Kunovský opět upozorňuje, že hlavní příčinou je nefunkční povolovací proces. Podle dat Central Group je v Praze v různých fázích příprav 152 tisíc bytů – rekordní počet, který však nelze uvést na trh kvůli průtahům na úřadech. Podle OECD i dalších analytických institucí je situace podobná v celé zemi: ceny nemovitostí i nájmů rostou, nabídka nestačí poptávce a dopady nejvíce pociťují mladé rodiny, senioři a zranitelné skupiny.

Ačkoli Central Group už v minulosti podobný krok učinil – v roce 2022 rovněž o rok odložil dva velké projekty, po čemž jej následovala velká část trhu – odborníci upozorňují, že nyní nepanuje širší krize, ale spíše dlouhodobě neřešené strukturální problémy. Central Group má momentálně rozestavěno více než 3200 bytů v hodnotě 25 miliard korun a spolupracuje s 15 generálními dodavateli. Od svého založení firma v Praze dokončila už 20 tisíc bytů.

Oznámení Central Group přichází v době, kdy se pražské bydlení řadí k nejméně dostupným v Evropě. Podle CG Indexu je na nákup nového bytu o velikosti 70 metrů čtverečních potřeba 14,8 průměrných ročních mezd. Je to sice o něco méně než v první polovině roku, stále však výrazně více než před deseti lety. V Mnichově vyjde byt na 11,2 roční mzdy, ve Varšavě na 9,6 a ve Vídni na 7,7.

Podle aktuálních dat Central Group je v Praze v různých fázích přípravy 152 tisíc nových bytů, což je rekordní počet. Central Group při výpočtu dostupnosti bydlení vychází z toho, že průměrná hrubá měsíční mzda v metropoli je podle dat z Informačního systému o průměrném výdělku (ISPV) ministerstva práce 68.239 korun.

Průměrná cena nového pražského bytu o 70 metrech čtverečních je podle analýzy společností Central Group, Trigemy a Skansky 12,131.362 korun. Podle posledních dat Českého statistického úřadu ale byla v prvním pololetí průměrná mzda v Praze zhruba 62 tisíc korun. V tomto případě by dostupnost nového bydlení byla v hlavním městě ještě horší.

Ze studie Organizace pro hospodářskou spolupráci a rozvoj (OECD) vyplývá, že ceny nemovitostí a výše nájemného v Česku v posledních letech výrazně vzrostly, mnoho domácností tak čelí stále většímu tlaku na rozpočet.