Ceny pražských bytů opět stoupají. Za třetí čtvrtletí roku 2025 se zvedly hlavně ceny bytů v Praze 7, 8 a 4 a některé městské části hlásí meziroční růst až 25 procent. V Holešovicích prodávají metr čtvereční průměrně za 223 tisíc korun, Karlín za 171 tisíc a Praha 4 za více než 172 tisíc. Tyto městské části přitom ještě nedávno patřily k relativně dostupným adresám. Nyní se přibližují tradičně nejdražším čtvrtím v historickém centru jako je Praha 1 a 2.

Podle posledních dat Deloitte Develop Index je nejviditelnější posun patrný v Praze 7, 8 a 4. Čtvrti, které se dlouhodobě profilovaly jako alternativní a cenově přijatelnější varianta k historickému jádru, dnes patří k nejdražším v celé metropoli. Praha 7 (Holešovice, Bubeneč a Libeň) zdražila za třetí kvartál roku 2025 o 4,5 procenta. Průměrně se zde metr čtvereční prodává za 223 400 korun, Praha 8 (Karlín a Libeň) zase prodává metr čtvereční za 171 tisíc korun.

V čele pražských cen ale stále stojí Praha 1, 2 a 3, přestože tam překvapivě došlo k mírnému snížen cen. V Praze 1 stojí metr 243 300 korun, Praha 2 si "účtuje" 224 900 korun a v Praha 3 se prodává metr za 191 600 korun. Zdražovalo se i na Praze 5 o 2,2 procenta na 178 300 korun a Praha 4 o 2,6 procent na 172 400 korun za metr. Celkově se pražské bydlení zdražilo o 1,3 procenta na 171 700 korun.

Kromě Prahy 7 zdražila i sousední Praha 8. Karlín je prakticky vyprodaný a pro běžné kupující cenově nedostupný, a tak se pozornost přesouvá do Libně. I zde ceny rostou a investoři sázejí na další zhodnocení v souvislosti s modernizací celé oblasti kolem Palmovky. V těchto částech došlo k meziročnímu zdražení až o 25 procent.

Silný cenový růst zasáhl také Prahu 4 (Nusle, Podolí, Braník). Lokalita, která byla dlouhá léta vnímána spíše jako sídlištní zázemí, dnes profituje z rozsáhlé výstavby kanceláří i z očekávaného dokončení metra D. V novostavbách se zde metr čtvereční běžně prodává za 160 až 175 tisíc korun a meziroční růst cen se pohybuje kolem 23 procent.

Změnil se i samotný způsob, jakým se byty prodávají. Na trh stále častěji vstupují velké fondy a institucionální investoři, kteří skupují celé domy nebo větší balíky bytů ještě před dokončením projektu. Pro běžné domácnosti tak v nabídce zůstává jen omezený počet jednotek. Tomu odpovídá i rychlost prodeje. Zatímco dříve nebylo výjimkou, že byt čekal na kupce v průměru čtyři měsíce, dnes kvalitní nemovitosti v žádaných lokalitách zmizí z trhu během šesti týdnů.

Nic se nezmění. Ceny budou dál růst

A důvod? Nedostatek nové výstavby, silná poptávka domácností a stále agresivnější nákupy ze strany investičních fondů mění dynamiku trhu. Byty mizí z nabídky během několika týdnů a dostupnost bydlení se dramaticky zhoršuje i tam, kde ještě donedávna dávalo vlastnické bydlení smysl i pro střední třídu.

„Přestože v listopadu meziročně došlo k nárůstu počtu zahájených i dokončených bytů, z dlouhodobého pohledu je to vůči poptávce stále málo. Další vývoj stavebnictví určí dva základní faktory. Prvním je vývoj úrokových sazeb, druhým pak úspěšnost změn stavebního řízení, které chystá nová vláda. Určující pak bude také to, zda budou stavební firmy schopny zajistit dostatečné personální kapacity k posílení výstavby,“ uvedl Jan Slabý z poradenské společnosti ECOVIS pro Echo24.

Podle obchodního ředitele Jakuba Šolara z realitní kanceláře MAXIMA REALITY lze očekávat další zvyšování ceny pražských bytů. Nabídka bude prakticky stejná, což povede k meziročnímu růstu cen až do 5 procent. „Scénáře, které by vedly ke stagnaci či poklesu cen nemovitostí, považuji za nepravděpodobné. Mohly by nastat pouze v případě výrazného zásahu státu do trhu nebo neočekávaných externích šoků,“ uvedl pro Echo24.

Dlouhodobým problémem českého realitního trhu jsou pomalé a byrokraticky složité povolovací procesy. „Tuto situaci měl řešit nový stavební zákon, jenž nabyl účinnosti v roce 2024 a jehož cílem bylo výrazně zjednodušit a urychlit povolování. Jsem však názoru, že zákon tyto ambice zatím nenaplnil. Nabídkovou stranu trhu zároveň ovlivňují rostoucí stavební náklady, které prodražují novou výstavbu a mohou vést některé developery k omezování počtu zahajovaných projektů,“ uvedl ředitel Šolar s odkazem na skupinu Central Group, která pozastavila výstavbu 1000 nových bytů v Praze.