Blíží se doba, kdy bude nájem jen pro bohaté a vyvolené? Možná. Soukromé firmy, které se specializují na profesionální pronajímaní bytů a institucionální bydlení, totiž v poslední době nakupují ve velkém byty od developerů. To znamená, že profesionální pronajímatelé mění tvář trhu, zvyšují ceny nájemného a vytlačují běžné nájemníky. Pronajímatelé jsou ale stále v menšině, jelikož většina bytů určených k pronájmu se stále nachází v rukou soukromých osob.

Mezi pronajímateli jsou především zahraniční investoři, soukromé společnosti, firmy i samotní developeři. Jedná se o trend Build-to-Rent (BTR), neboli postavit a pronajmout. V západních zemích se nejedná o nic nového. Společnosti skupují celé činžovní a bytové domy, které promění v soukromé rezidence.

Běžnou součástí je soukromá zahrada, recepce, podzemní garáže i společné prostory (bazén, sauna, kino, bufet, apod.), včetně správcovské firmy, která funguje 24 hodin denně. „Lidé si dnes za nájem platí víc než kdy dřív, a to i bez vidiny vlastního bytu. A pokud chtějí stabilní nájem, vybavený byt a recepci, musejí sáhnout hluboko do kapsy,“ shrnuje ekonom Petr Dufek z banky Creditas.

Tento trend dorazil zejména na pražský realitní trh. Místo jednotlivých majitelů bytů přicházejí fondy, developeři a zahraniční investoři, kteří stavějí domy výhradně k pronájmu – pod jednou správou, s vysokým standardem i napálenou cenovkou. V čem tedy může být institucionální bydlení výhodné?

Asociace nájemního bydlení (ANB) upozorňuje, že profesionální správa přináší především stabilní a předvídatelné prostředí, které ctí českou legislativu. "To je to nejpodstatnější. A vedle toho samozřejmě přináší benefity jako rychlejší odstraňování závad, flexibilnější řešení problémů nebo profesionální vyúčtování," sdělil prezident ANB Jakub Vysocký deníku Echo24.

Nutno dodat, že ceny nájemného rostou pomaleji než prodejní ceny bytů. "Růst nájemného se pohybuje v rámci celé ČR meziročně kolem 7%, rychlost růstu cen bytů je už dlouhou dobu dvojciferná. Za nedostatkem nájemních bytů stojí slabá výstavba. Zkrátka čeho je málo, to je drahé. Je to obehraná písnička, ale je pravdivá. Musí se zkrátka rychleji a více stavět," domnívá se Vysocký.

Na výši nájemného se podepisují i cizinci. "Jednorázově a spíše krátkodobě mohl ceny nájmů lokálně zvednout příliv lidí z Ukrajiny prchajících před válkou. To je ale situace stará několik let, která již dávno pominula. Rostoucí nájmy ovlivňuje především malý počet bytů, které jsou k dispozici," podotýká Vysocký.

Na zájem cizinců upozornil i ředitel Trigema Rental Rudolf Krain. „V projektech jako Fragment nebo Lihovar tvoří zahraniční klienti více než 60 procent. Požadují plně vybavené byty, silnou Wi-Fi, kvalitní správu, recepční služby a flexibilitu při změně životních situací,“ uvedl. Velcí hráči jako AFI Europe nebo Trigema neváhají do projektů pumpovat stamiliony. Cílí na mladé profesionály, digitální nomády a zahraniční zaměstnance, kteří si mohou dovolit vysoký nájem. A zájem je obrovský.

V Česku se nachází zhruba 450 až 550 tisíc nájemních bytů. Asociace nájemního bydlení sdružuje 27 velkých institucionálních pronajímatelů spravujících přes 60 tisíc bytů. "Celkem může být institucionálně pronajímaných bytů v ČR zhruba 100 tisíc. V majetku měst a obcí je zhruba 150 tisíc bytů, individuální pronajímatelé pak disponují zhruba 220 tisíci byty. A zbytek tvoří blíže nespecifikovaný počet nájemních bytů v menších bytových domech," uvedl Jakub Vysocký pro Echo24.

To potvrzuje i Matěj Koutný, předseda České asociace pronajímatelů ubytování v soukromí (ČAPUS). Jedná se o nový a okrajový trend, který sem teprve přichází a nabírá na síle. "Naprostou většinu bytů v Česku stále pronajímají jednotlivci - fyzické osoby. I když zájem institucionálních investorů roste, jejich podíl je v porovnání se západní Evropou minimální a nemá zásadní vliv na ceny nebo dostupnost nájemního bydlení," sdělil Matěj Koutný deníku Echo24.

Na druhou stranu připustil, že na ceně nájemného se může podepsat i populární příspěvek na bydlení. Ten může mít lokální dopad v místě, kde je vysoká koncentrace dávek a malý počet nájemních bytů. "Není ale hlavní příčinou růstu nájmů. Spíš se jedná o nástroj, který tlumí dopady drahého bydlení na zranitelné skupiny. Pokud je v systému problém, je to spíš absence kontroly zneužívání, než samotná dávka," upozornil Koutný.

Hlavním problémem je pomalá a nedostatečná výstavba bytů ve větších městech. "Přidává se složitá legislativa, vysoké náklady na výstavbu, chybějící obecní a dostupné nájemní bydlení i zhoršená dostupnost hypoték. Výsledkem je, že rostoucí poptávka není schopna být uspokojena odpovídající nabídkou," sdělil redakci.

Podle interních dat a odhadů ČAPUP je více než 90 % nájemních bytů pronajímáno jednotlivci. "Institucionální pronájem je v Česku v začátcích a podíl velkých vlastníků je zatím v jednotkách procent," řekl Matěj Koutný s tím, že zájem o profesionální nájem roste z obou stran. Investoři to vnímají jako stabilní aktivum, zatímco nájemci častěji hledají bezpečné a dlouhodobé bydlení bez starostí.

Zkrátka a jednoduše si Češi zvykají na to, že nájem není pouze dočasné řešení. "Přesto jsme oproti Německu na začátku této transformace. Praha je jednoznačně nejdál – ať už co do poptávky, cen, nebo zájmu institucionálních investorů. V regionech zatím převažuje individuální pronajímání, často s nižší úrovní služeb i formality," upřesnil předseda ČAPUS.

Ceny nájemného rostou. "Doplácejí na to senioři, samoživitelky a rodiny s dětmi"

Na druhou stranu se první investoři a projekty institucionálního bydlení začínají objevovat i v krajských městech. Podle dat společnosti Savills bylo v polovině roku 2025 v Praze v provozu už více než 4 500 bytů určených k profesionálnímu pronájmu, další tisíce se stavějí nebo připravují.

Ceny nájemného ve „značkových“ projektech institucionálních investorů rostou. Garsonky v průměru stojí 19 900 korun, dvoupokojové byty 27 400 a třípokojové se pohybují kolem 43 000 korun měsíčně. U čtyřpokojových jednotek už nájem často přesahuje 68 000 korun. Tyto částky výrazně převyšují běžné tržní nájmy a pro většinu domácností jsou nedostupné.

„Na první pohled vypadá profesionalizace trhu pozitivně – lepší služby, stabilita, vyšší standard. Jenže pokud nejsou nastavena pravidla, dostupnost bydlení se spíš zhoršuje. Zkušenosti ze zahraničí ukazují, že pokud chybí pravidla – například v podobě delších nájemních smluv – vede to spíš k růstu nájmů než ke zlepšení dostupnosti,“ varuje Lenka Veselá, předsedkyně Sdružení nájemníků ČR.

Nejvíc podle ní doplácejí senioři, samoživitelky, rodiny s dětmi a lidé s nižšími příjmy – skupiny, které jsou z nabídky „prémiového“ bydlení systematicky vytlačovány. Z jejího pohledu model BTR v současnosti vyhovuje mladým lidem bez závazků, kteří chtějí bydlet v moderním bytě a nevadí jim vyšší cena. „Z praxe víme, že právě tyto skupiny jsou někdy automaticky vyřazovány kvůli počtu osob, typu příjmu nebo nižší bonitě. Přitom to jsou lidé, kteří potřebují stabilní nájemní bydlení nejvíce,“ uvedla Lenka Veselá podle serveru Seznam Zprávy.

Rostoucí zájem o bydlení v nájmu potvrzují i nejnovější čísla Asociace nájemního bydlení (ANB). Ta uvádí, že v letošním druhém pololetí poroste počet lidí bydlících v nájmu, do konce roku se zvýší o 20 až 25 tisíc s tím, že hlavním důvodem jsou rostoucí ceny vlastního bydlení. Vývoj cen nájemného se bude lišit podle regionu i podle typu bytů, rychleji bude podle analýzy zdražovat bydlení ve starších bytech, v okrajových částech Prahy a v Libereckém a Karlovarském kraji.

Rostoucí náklady na vlastnictví nemovitosti budou motivovat i rodiny se středními příjmy k tomu, aby zůstaly v nájmu déle, uvádí analýza. Kromě dražšího vlastního bydlení, ke kterému přispívají kromě nemovitostí i z dlouhodobého pohledu vyšší sazby hypoték, bude podle asociace motivovat lidi k bydlení v nájmu i větší flexibilita.

Jenže ne každý má stejnou startovní čáru. A zatímco developerský byznys kvete, veřejný sektor nestíhá. Obce a stát se na proměnu trhu dívají spíš zpovzdálí než jako aktivní hráč. Podle mluvčího pražského Institutu plánování a rozvoje Matouše Hutníka je potřeba, aby se do trhu zapojil nejen soukromý, ale i státní a neziskový sektor. „Čím širší paleta poskytovatelů, tím větší šance, že bydlení zůstane dostupné i pro běžné domácnosti.“ Vlastnictví už dávno není pro každého – to je známá pravda. Ale že se elitní disciplínou stane i samotný nájem, to je novinka. Z nájemního bydlení se pomalu stává prémiová služba pro vybranou klientelu.