Pražský rezidenční trh má za sebou mimořádný rok. Mezi pražskými developery zvítězila Central Group, která loni dokončila 800 nových bytů. Pak nejvíce stavěl Ekospol (492 bytů) a Penta Real Estate (420 bytů). V metropoli se celkově prodalo více než 7 500 nových bytů za miliardy korun. To je historický rekord a developeři i přes složité povolovací procesy, drahé stavební vstupy a rostoucí ceny dál staví. Tato čísla ale bohužel nestačí, jelikož je potřeba stavět alespoň osm až deset tisíc bytů ročně. Takže jak jsou na tom další pražští developeři?

Celkově se loňský rok prodalo jen v hlavním městě víc než 7 500 bytů, což je pražský rekord. Největší developer v zemi Central Group se na tomto čísle podílel 1200 prodanými byty s tím, že loni zkolaudoval 800 nových bytů. Společnost Dušana Kunovského aktuálně nabízí byty ve třech velkých projektech – Tesla Hloubětín, Parková čtvrť na Žižkově a rezidenční čtvrť na Harfě. V nabídce je zhruba 400 bytů, přičemž ceny nejmenších jednotek 1+kk začínají kolem šesti milionů korun.

Do budoucna firma počítá například s projektem Harfa Living, kde má vzniknout přes 700 bytů. Celková ambice Central Group je postavit až 40 tisíc bytů výhradně v Praze. Trh však zaskočilo oznámení, že firma kvůli drahým vstupům dočasně pozastavuje přípravu výstavby 1000 nových bytů.

Druhou příčku mezi developery obsadila společnost Ekospol podnikatele Evžena Korece. Ta loni dokončila 492 bytů s tím, že největší část z nich připadla na projekt Výhledy Barrandov II a na první etapu rozsáhlé Ekocity Hostivař, kde má celkově vyrůst 800 bytů za zhruba pět miliard korun. Ekospol letos pokračuje právě v Hostivaři, připravuje projekt Slunečné terasy v Řeporyjích a chystá tisíce bytů na Západním městě a Zličíně.

Na třetím místě se umístila Penta Real Estate, která loni vystavěla 420 bytů. Jejím největším pražským projektem je Nová Waltrovka, kde postupně vzniká více než 500 bytů. Silnou pozici na trhu si drží také Trigema Marcela Sourala. Společnost loni zkolaudovala projekt Paprsek s 291 byty a další jednotky nabízí v rozestavěných projektech Lihovar Smíchov a Dueta Kamýk.

Mezi největší stavitele patří rovněž Skanska Residential, která dokončila bytový dům Alfred ve Vysočanech se 179 byty a zároveň zahájila výstavbu dalších stovek jednotek. Aktivní zůstává i JRD podnikatele Jana Řežába, která loni dokončila 27 bytů v prémiovém projektu v Troji a chystá další tisícovku bytů po roce 2026.

A kolik by Praha potřebovala bytů? Podle informací Českého statistického úřadu (ČSÚ) je potřeba stavět mezi 8 až 10 tisíci byty ročně, aby se Praha dostala z bytové krize. Průměrný roční přírůstek obyvatel metropole se odhaduje na 10 až 15 tisíc lidí, přibývá jednočlenných a dvoučlenných domácností, nová výstavba nahrazuje staré a neobyvatelné budovy a měla by se udržovat i rezerva na realitním trhu. Aby ceny nerostly extrémním tempem, je nutná převaha nabídky nad poptávkou.

Hlavní problém spočívá v povolovacích procesech na magistrátu a stavebních úřadech. Praha totiž dlouhodobě povoluje a dokončuje „pouze“ 4 až 6 tisíc bytů ročně. To způsobuje vysokou poptávku a nedostatečnou nabídku bydlení, rychlý růst cen, nedostupné nájemní bydlení a odliv mladých rodin z metropole. Minimem je výstavba 7 tisíc bytů ročně, ideál se pohybuje mezi 9 až 10 tisíci po dobu alespoň 10 až 15 let. Realitou posledních let je tedy fakt, že Praha staví zhruba o třetinu až polovinu bytů méně.

Miliardové investice do nedostupného bydlení

Rekordní výstavba a prodeje však jdou ruku v ruce s rychlým růstem cen. Podle analýzy Deloitte patří Praha k nejméně dostupným metropolím v Evropě – pořízení nového bytu vyjde v průměru na 15 hrubých ročních mezd. Jen během prvních devíti měsíců loňského roku zdražily nové byty v Praze o devět tisíc korun za metr čtvereční. Typický dvoupokojový byt o 40 metrech čtverečních zdražil o 360 tisíc korun.

„Ceny nových bytů v Praze si udržují růstové tempo. Tento trend bude nadále pokračovat, protože hlavní příčina zůstává neřešena – dlouhodobě nefunkční proces schvalování nové výstavby a neefektivní územní plánování, které brání dostatečnému doplňování nabídky. V kombinaci se silnou poptávkou a rostoucími náklady prakticky všech vstupů tak nelze očekávat obrat. Realita je bohužel zcela opačná,“ říká Petr Michálek, předseda představenstva Skanska Residential.

V evropském srovnání jsou na tom hůře už jenom Athény a Amsterdam. „Situace zůstává nepříznivá a zásadní změny zatím nejsou na obzoru. Rozdíl mezi růstem mezd a cenou nemovitostí se dále prohlubuje, protože mzdy nedokáží držet krok s rostoucími náklady na rezidenční bydlení,“ uvedl finanční poradce Miroslav Linhart z Deloitte.

Rostoucí ceny přesto zájem kupujících nebrzdí. Češi loni utratili za bydlení stovky miliard korun a banky jim poskytly druhý nejvyšší objem úvěrů v historii. Hypoteční úvěry a úvěry ze stavebního spoření dosáhly celkově 442 miliard korun – z toho samotné hypotéky činily 380 miliard, což je o 49,6 procenta více než v roce 2024. Zájem o financování bydlení tak zůstal mimořádně silný i přes vysoké ceny nemovitostí, uvádí zpráva ČSOB.

Podle ředitele ČSOB Hypoteční banky a ČSOB Stavební spořitelny Martina Vaška poptávka po financování bydlení předčila veškerá očekávání. „Snižování úrokových sazeb, růstový trend na trhu nemovitostí vedly k vysoké aktivitě kupujících. ČSOB loni pomohla k vlastnímu bydlení celkem 32 700 domácnostem,“ uvedl.

Podle ČSOB má takřka pětina Čechů hypoteční úvěr, stejný počet ho plánuje a zájem je i o stavební spoření. „Máme dokonce větší objem úvěrů na bydlení ze stavebního spoření než depozit, což znamená, že celý systém efektivně transformuje úspory lidí ve stavebním spoření zpět do bydlení,“ uvádí Ladislav Neuhäuser, místopředseda představenstva ČSOB Stavební spořitelny.

Pražský bytový trh tak stojí v paradoxní situaci: byty se prodávají rekordním tempem, developeři staví, ale dostupnost bydlení se dál zhoršuje. Otázkou zůstává, zda tempo výstavby a změny v povolovacích procesech dokážou v dalších letech růst cen alespoň zpomalit. Jedním z klíčů by měl být i nově připravovaný stavební zákon a plánovaná digitalizace stavebnictví.

Ten by měl podle vládní koalice ANO, SPD a Motoristů sobě zásadně zjednodušit a zrychlit povolování staveb. Zákon zavádí princip jeden úřad – jedno řízení – jedno razítko, který ruší dosavadní dvojkolejnost a množství závazných stanovisek od různých institucí. Dotčené orgány mají být nově integrovány do stavebních úřadů a jejich stanoviska se budou sjednocovat do jednoho koordinovaného vyjádření.

Vzniknout má centralizovaná státní stavební správa, obce by měly zajišťovat hlavně územní rozvoj. Nevznikne nový státní stavební úřad, ale přemění se struktura současného Dopravního a energetického stavebního úřadu (DESÚ), který změní název na Úřad rozvoje území. Upravit se musí i přístup k územnímu plánování a je třeba zrychlit výstavbu. To je podle ministryně pro místní rozvoj Zuzany Mrázové (ANO) jednou z hlavních příčin, proč tolik rostou ceny českých nemovitostí.