Český hypoteční trh je dlouhodobě konzervativní. Většina klientů řeší jediný účel – koupit byt nebo postavit vlastní dům, případně refinancovat starší úvěr. Jenže rostoucí ceny nemovitostí a zhoršující se dostupnost bydlení otevírají otázku, zda si české domácnosti vystačí jen s klasickými produkty. V bankovním prostředí se čím dál častěji skloňuje pojem mezigenerační, americká nebo zpětná hypotéka. Zatím jde v tuzemsku o okrajové téma, ale jak se shodují experti oslovení deníkem Echo24, do budoucna může nabýt na významu.

Nejběžnější finanční produkty pro české domácnosti zůstávají klasické účelové a neúčelové hypotéky. Mezigenerační hypotéky jsou stále spíše futuristickou myšlenkou. Zpětná hypotéka je v ČR dostupná jen skrze nebankovní společnosti a navíc s sebou nese vysoké finanční a právní riziko. Pro mladou středostavovskou rodinu zůstává jasnou výhodou standardní hypotéka, která nabízí solidní financování při zachování dostupnosti.

„Krom běžných účelů jako koupě, výstavba a refinancování je možné mít účelovou hypotéku také na zpětné proplacení vlastních zdrojů, případně neúčelovou (tzv. americkou) hypotéku. Existuje také neúčelové navýšení účelového úvěru,“ uvedl pro deník Echo24 hypoteční konzultant Radek Slavík ze společnosti Hypodům.

Na českém trhu se tak setkáme i s produkty, které s nemovitostí souvisejí jen nepřímo – typicky tzv. americká hypotéka. Ta je podle ekonomů nejoblíbenější mezi speciálními produkty. „Oficiální statistiky sice neexistují, nicméně bych odhadl, že v rámci speciálních hypoték se zdaleka nejvíc využívají americké hypotéky, tedy úvěry, které jsou sice zajištěny nemovitostí, ale jejich účel se netýká nemovitosti,“ sdělil ekonom České spořitelny Michal Skořepa pro Echo24.

Právě americké hypotéky mají podle bank největší uplatnění – lidé je využívají na různé investiční záměry, nikoliv výhradně na bydlení. „Oblíbená je neúčelová hypotéka, kdy klienti využívají možnosti půjčit si větší částku s rozložením splátek na delší dobu,“ řekl pro Echo24 Petr Plocek z tiskového oddělení UniCredit Bank.

Co je to mezigenerační a zpětná hypotéka?

Jinou kapitolou jsou ale hypotéky, které mají zjednodušit přístup k bydlení v době, kdy se ceny vyšplhaly do astronomických výšin. Jedním z nástrojů by mohla být hypotéka mezigenerační – splátky by rozprostřela až na čtyřicet let a závazek by plynule přešel z rodičů na děti. Zní to jako elegantní řešení, jenže s sebou nese zásadní rizika. „Jedná se o výrazné zatížení dalších potomků a je vždy potřeba pečlivě počítat s celkovou finanční náročností. Také to může znamenat nemožnost, případně velké obtíže při budoucí potřebě vlastní hypotéky pro potomky,“ upozorňuje Radek Slavík.

Hyponamíru.cz definuje mezigenerační hypotéku jako úvěr s mimořádně dlouhou splatností (často přes 40 let), který je splácen napříč generacemi – rodiče začnou splácet a děti pokračují, jakmile na to budou mít dostatečný příjem. Tím se snižuje měsíční splátka, avšak výrazně narůstají celkové náklady – rizika zahrnují zadlužení potomků v budoucnu, právní komplikace a etická dilemata, jestli potomci budou mít na splácení, uvádí portál.

Radek Slavík varuje před výrazným finančním zatížením potomků a dodává, že mezigenerační hypotéky zatím nejsou v Česku více rozšířené. Je ale možné, že vzhledem k pokračujícímu růstu cen nemovitostí a snižující se dostupnosti bydlení se tato hypotéka rozšíří i na našem území. "Umožní tak nákup vlastního bydlení za cenu výrazných úrokových nákladů (ale měsíční splátka bude moci být pro klienty přijatelná). Obecně je u těchto typů úvěru klíčová finanční nákladovost, u zpětných hypoték krom úrokové sazby i ohodnocení nemovitosti (hrozí zde nižší odhadní cena a spolu s vysokou úrokovou sazbou to vůbec nemusí být pro klienta výhodné)," uvedl Radek Slavík z Hypodům.

Podobně se k tomu staví i banky. Česká spořitelna, která možnost mezigenerační hypotéky zvažovala, od projektu zatím ustoupila. „Mezigenerační hypotéka se na první pohled může zdát jako nástroj pro zvýšení dostupnosti bydlení, nicméně rizika, která s sebou nese pro finanční zdraví klientů, významně převyšují její benefity. Jednak je to velmi vysoká cena, kterou zásadně zvyšuje doba splatnosti rozložená do 40 let, a za druhé pak rizika vyplývající ze samotného přechodu hypotéky mezi rodinnými příslušníky,“ říká mluvčí banky Filip Hrubý. Podle něj proto spořitelna nyní neuvažuje o nabídce tohoto produktu.

Zpětné hypotéky jsou někdy označovány také jako reverzní hypotéky. Ty míří především na seniory, kteří vlastní byt či dům, ale chybí jim hotovost. Na českém trhu tento produkt nabízí jen nebankovní společnost Finemo.cz. Princip je jednoduchý: klient zastaví svou nemovitost a získává rentu či jednorázovou sumu, přičemž v nemovitosti dál žije. Na papíře to vypadá jako řešení pro důchodce bez úspor, ve skutečnosti ale jde o drahou službu s úroky, které se pohybují vysoko nad běžnými hypotékami. „Smyslem zpětné hypotéky je obvykle zajištění existenčních jistot u klientů v důchodovém věku. Jsme nicméně přesvědčeni, že s tvorbou finanční rezervy na stáří by lidé měli začít již v průběhu aktivního pracovního života,“ uvedl Hrubý pro Echo24.

Podle expertů není náhoda, že velké banky zpětnou hypotéku do portfolia nezařadily. Obavy z reputačního rizika, tedy situace, kdy by senioři kvůli složitému produktu přišli o nemovitost, převážily nad potenciálním ziskem. ČNB navíc varuje, že právní rámec tohoto typu financování je v Česku nedostatečný a pokud poskytovatel zkrachuje, tak můžete přijít o nemovitost.

A co je dnes nejvýhodnější pro mladou středostavovskou rodinu? Odpověď zůstává překvapivě tradiční – klasická hypotéka. „Aktuálně lze čerpat do 80 % hodnoty zastavované nemovitosti, u klientů do 36 let lze za stejných podmínek využít až 90% financování,“ popisuje Radek Slavík. Na startovací byt v Praze o ceně 8,5 milionu korun to znamená měsíční splátku mezi 34 a 38 tisíci korun, tedy čistý příjem domácnosti alespoň 65 až 80 tisíc měsíčně.

Zatímco tedy banky obezřetně testují hranice speciálních produktů, realitou zůstává, že většina Čechů se nadále zadlužuje tradiční cestou. Mezigenerační a zpětné hypotéky jsou zatím spíše výjimkou – jedny pro riziko, druhé pro cenu. Otázkou zůstává, zda tlak na dostupnost bydlení v budoucnu nepřiměje banky tyto modely přece jen znovu zvážit.