PŘÍSNĚJŠÍ PODMÍNKY

„Na byt v Praze minimálně dva miliony ze svého“. Přísnější hypotéky odstřihnou další lidi od bydlení

PŘÍSNĚJŠÍ PODMÍNKY
„Na byt v Praze minimálně dva miliony ze svého“. Přísnější hypotéky odstřihnou další lidi od bydlení

Obsah dostupný jen pro předplatitele.
Přihlásit se můžete zde.

Pokud nemáte předplatné, nebo vám vypršelo, objednat si ho můžete zde.

Obsah dostupný jen pro předplatitele.
Předplatné můžete objednat zde.

Pokud nemáte předplatné, nebo vám vypršelo, objednat si ho můžete zde.

Z hypoték se už brzy může stát mnohem exkluzivnější zboží, a lidé bez větších úspor tak nebudou mít šanci vlastního bydlení dosáhnout. Centrální banka totiž v boji za ochlazování nemovitostního trhu zpřísnila podmínky, žadatelé tak mimo jiné budou muset dát minimálně dvacet procent částky ze svého. Ekonomové upozorňují na to, že při cenách například pražských bytů bude nutné složit minimálně dva miliony. To ale pro mnohé rodiny představuje nesplnitelnou podmínku. Co se pak týče povinné „slevy“ pro mladé do 36 let, bude mít jen mizivý efekt, protože tito lidé často nemají dostatečně vysoký příjem, aby si o hypotéku vůbec mohli zažádat.

Česká národní banka (ČNB) provedla hned několik kroků k regulaci hypotečního trhu. Zaprvé upravila poměr hodnoty zastavované nemovitosti s výší hypotéky. To říká, na jakou část kupované nemovitosti banka smí dát hypotéku a kolik je třeba dodat ze svého. ČNB tak nyní snižuje horní limit ukazatele (LTV) na 80 procent. Další dva ukazatele pak poměřují dluh a splátky s příjmy žadatele. Konkrétní podmínky jsou vypsány v textu v boxu níže.

Opatření mají zohlednit plošné uvolňování úvěrových standardů bankami a zvyšující se nadhodnocení cen bytů v Česku. Více než desetině lidem žádajícím o hypotéku však mohou způsobit nemalé potíže.

„Zpřísnění hypoték kromě jiného znamená, že zájemce o vlastní nemovitost bude muset zaplatit minimálně pětinu její ceny ze svého. Teprve pak bude mít šanci získat hypotéku. To v praxi znamená, že třeba zájemce o běžný byt v Praze bude muset dát ze svého nejprve takřka dva miliony korun, aby měl vůbec šanci na hypotéku dosáhnout. Pro řadu zejména mladých rodin s dětmi to představuje zcela nesplnitelnou podmínku. Pro lidi do 36 let věku proto ČNB stanoví podmínky o něco mírněji. Například postačí, když dají ze svého „na dřevo“ pouze desetinu cenu kupované nemovitosti,“ řekl hlavní ekonom Trinity Bank Lukáš Kovanda.

Úvěrové ukazatele

Ukazatel LTV (Loan to Value) představuje procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. ČNB doporučuje, aby tento ukazatel nepřesáhl u nových úvěrů 90 % a od dubna 2022 80 % (90 % u lidí ve věku do 36 let, kteří si pořizují vlastní bydlení).

Ukazatel DTI (Debt to Income) je poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu. ČNB nastavila tento ukazatel od dubna 2022 na 8,5 (u mladých do 36 let na 9,5).

Ukazatel DSTI (Debt Service to Income) je procentním vyjádřením podílu ročních průměrných výdajů žadatele o úvěr vyplývajících z jeho celkového zadlužení (tzv. dluhová služba) na jeho ročním čistém příjmu. Zjednodušeně řečeno jde o procentní podíl celkové výše všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu žadatele o úvěr. ČNB stanovila od dubna 2022 tento ukazatel na 45 % (50 %pro mladé do 36 let).

I tak je třeba počítat s tím, že se příští rok dále výrazně zhorší dostupnost vlastního bydlení. K tomu dojde také v důsledku růstu úrokových sazeb hypoték. Průměrná sazba hypoték v prvním pololetí příštího roku může vystoupat až k úrovni 4,5 procenta, či dokonce pět procent. Takto vysoký úrok sám o sobě odřízne od možnosti dosáhnout na vlastní bydlení až statisíce domácností.

Řada lidí se tak bude v nejbližších týdnech a měsících usilovně snažit ještě rychle vyřídit si hypotéku tak, aby ji měla před dalším nárůstem úroků a zpřísněním podmínek hypoték. V současnosti lze standardní hypotéku sehnat třeba ještě i za 3,4 procenta. Banky tak budou v příštích týdnech nejspíše čelit zvýšenému náporu zájemců o hypotéku. Jejich zájem tak pomůže udržovat přehřátí nemovitostního trhu na poměrně vysoké úrovni.

Hlavní ekonom společnosti Roger Dominik Stroukal považuje za zajímavý věkový limit 36 let pro zpřísněné podmínky. „ČNB novelou zákona z letošního roku dostala povinnost nastavit limity méně přísné pro žadatele do 36 let věku a poprvé se tento odstavec zákona uplatňuje. Je to navíc pro banky poprvé závazná změna, nikoliv doporučení. Zkrátka si vyzkoušíme něco úplně nového. Pravidla platí až od dubna, takže banky pravděpodobně využijí všech možných nástrojů k poskytnutí hypoték ještě za starých podmínek a do trhu s nemovitostmi to v prvním kvartálu příštího roku přilije ohromné množství oleje,“ vyjádřil se pro Echo24 hlavní ekonom společnosti Roger Dominik Stroukal.

Podle Stroukala může mít navýšení potřebné našetřené částky při žádání o hypotéku výrazný dopad . „Z 10 procent na 20 procent je růst o sto procent. Starší žadatelé musí mít dvojnásobek peněz do začátku, což je při 70metrovém bytu při průměrné ceně skoro 800 tisíc korun navíc jen aby se s nimi začala banka bavit. Pokud by si dva lidi z páru při průměrné mzdě dávali bokem polovinu všech výdělků, prodlouží jim to šetření o dva roky. O dva roky, během kterých cena takové průměrné nemovitosti při současné rychlosti naroste snadno o milion. Což jsou další měsíce obřích úspor. ČNB nemůže dělat nic jiného, ale pro spoustu lidí to je konec snu o vlastním bydlení, o tom není pochyb,“ myslí si ekonom.

„Krizi na bytovém trhu si vytvořila ČNB částečně sama“

Zkomplikovat lidem žádost o hypotéku je v době přehřátého bytového trhu a cenového nadhodnocení úkolem centrální banky. Velkou poptávku po nemovitostech však centrální banka vytvořila sama, vyjádřil se pro Echo24 hlavní ekonom společnosti Natland Petr Bartoň.

„Vytvořila ji svou politikou peněz „zdarma“ a následnou inflací. Oboje se podepsalo na poptávce po bydlení – úvěry byly levné a byty jsou skvělým zajištěním proti inflaci. Cenu bytů však nahoru tlačí především omezení v jejich stavění. A k řešení tohoto problému dnešní zvýšení limitů nepomůže. Naopak, někoho to může od stavění odradit, pokud se bude bát, že bude hůře hledat kupce. A s ještě menším stavěním porostou ceny dále,“ domnívá se Bartoň.

„Konkrétně nejvíce tíživá regulace je limit na podíl měsíční splátky na příjmu. Na ostatní dva indikátory neměly poslední kroky centrální banky přímý vliv, protože se týkají celkové ceny nemovitosti. Ale radikální zvyšování úrokové sazby centrální bankou přímo zvýšilo měsíční splátky, které vycházejí přímo z úroků. Ty tak přímým následkem nyní vzrostly, což samo o sobě způsobilo problémy, a jejich zastropování je vlastně sypáním soli do rány. Samým zvýšením měsíčních splátek centrální banka dosáhla svého cíle ochladit poptávku. Těm, kteří se přesto rozhodli tyto vyšší měsíční splátky zvládnout třeba tím, že si vezmou práci navíc, tak nyní banka tuto aktivitu rovnou znemožňuje,“ tvrdí Bartoň.

Co se týče mírnějších limitů pro mladší lidi, situaci v dostupnosti půjček na bydlení to podle ekonoma zásadně neovlivní. „Sleva pro mladé je u jednotlivých indikátorů zhruba v řádu pěti až deseti procent. Jejich příjmy jsou však často nižší o padesát procent, a tak jim tato sleva nepomůže. Těch mladých, kteří by nesplnili dospělý limit, ale splní onen mladistvý limit, tak bude minimálně,“ uvedl Bartoň s tím, že uvědomit si tento nepoměr, je zásadní.

 

28. listopadu 2021