Krkonoše se nacházejí v kleštích developerů. Největší české hory se mění, jelikož se horská střediska potýkají s masivní výstavbou hotelových a apartmánových komplexů. Špindlerův Mlýn, Pec pod Sněžkou, Bedřichov, Harrachov a další města čelí rozmachu developerských projektů za stovky milionů korun. To je trnem v oku místním samosprávám. Starostové i místní si stěžují na to, že rozsáhlá výstavba zdražuje život místních obyvatel, mění tvář region a zahlcuje města nadměrným turismem.

Jedním z příkladů je Pec pod Sněžkou, známé lyžařské a turistické centrum prošlo zásadními změnami. V roce 2020 na místě bývalého hotelu Hradec vznikl Grand Hotel Hradec. Tento rok byla zahájena výstavba dalšího luxusního apartmánového komplexu Wellness & Spa resort Svatá Barbora v Peci pod Sněžkou. Za resortem stojí podnikatel Martin Kubík, který zde už v roce 2018 otevřel oblíbený Aparthotel Svatý Vavřinec. Svatá Barbora nabídne celkem 120 apartmánů, podzemní parkování, restauraci, herny, dětské hřiště, fitness i zázemí pro firemní akce až pro 230 hostů. Jeho hlavním lákadlem bude rozsáhlé wellness centrum o rozloze přes 2100 m² s bazény, saunami, lázněmi i terasami.

Dále je plánováno pokračování výstavby v místních lokalitách jako jsou Jelení louky, kde se zvažuje stavba apartmánového komplexu v těsné blízkosti Krkonošského národního parku (KRNAP). Tento projekt, který by měl přinést 42 lůžek, se setkal s odporem ekologických organizací i správy parku. Kritici upozorňují, že tento typ výstavby může negativně ovlivnit chráněné přírodní oblasti, což zpochybnilo i ministerstvo životního prostředí.

Rezort ministra Petra Hladíka (KDU-ČSL) zrušil několik závazných stanovisek, kterými Správa KRNAP dala zelenou výstavbě mohutného apartmánového komplexu Bouda Jelení potok. Také královéhradecké hejtmanství před několika dny zahájilo přezkumné řízení. Výstavba této boudy vyvolala i demonstraci před sídlem Správy KRNAP ve Vrchlabí. Více jsme o tom psali ZDE.

V Peci vyroste taktéž nový luxusní apartmánový dům Zahrádky 1000 přímo u stejnojmenné sjezdovky. Projekt za 350 milionů korun nahradí chátrající šestipatrovou chatu a dokončen má být do konce příštího roku. Výsledná budova bude tvořena dvěma objekty v rustikálním stylu, aby přirozeně zapadla do okolní horské zástavby.

V nadmořské výšce 1000 metrů vznikne celkem 33 plně vybavených apartmánů o velikosti od 1+kk po 4+kk. Už nyní je o jednotky velký zájem, uvedl developer Crescon. „Čekáme, až nám počasí umožní dokončit demolici, poté navážeme samotnou výstavbou,“ uvedl ředitel Cresconu Radek Zábrodský s tím, že loni společnost dokončila podobný apartmánový resort Aldrov ve Vítkovicích na Benecku.

V srpnu 2026 začne výstavba luxusního apartmánového komplexu Rezidence pod Portáškami na okraji Velké Úpy směrem od Pece. Investice ve výši až 800 milionů korun zahrnuje demolici stávajících budov a výstavbu šesti nových objektů, které nabídnou až 160 rekreačních apartmánů. Projekt počítá i s podzemním parkovištěm pro 200 aut a komerčními prostory, včetně ordinací pro obvodního lékaře a zubaře, které budou městu poskytnuty bezplatně po dokončení. Za projektem stojí společnost Aequitas Group, která už v roce 2023 otevřela rezidenci Mlýn Herlíkovice s 30 byty na okraji Vrchlabí.

Na první pohled se může zdát, že jde o vítanou investici, která přinese novou infrastrukturu a pracovní místa. Jenže místní obyvatelé a regionální politici varují před „overturismem.“ Například harrachovská samospráva kritizuje prázdné apartmány, které se naplní pouze během letní nebo zimní sezóny, zatímco po zbytek roku se horská střediska stávají městem duchů.

Majitelé apartmánů nemusí přispívat do obecní kasy, jelikož zde nežijí. Neplatí tedy daně, místní poplatky, odpady, apod. Nutno dodat, že v Harrachově trvale žije sotva 1300 obyvatel a během sezóny se počet ubytovaných lidí zvedne klidně i na desetinásobek. To vše je důsledkem stovky nových apartmánových bytů, které fungují hlavně v létě a zimě.

Na ušlé zisky upozorňuje i starosta Harrachova Jaroslav Čech. „Apartmán nepřináší městu ani korunu, spíše problémy. Když si vezmete hotel, tak z toho má město velké částky, jak z poplatků z ubytování, tak z daňových příjmů, které nám stát přerozděluje. To jsou finance, které jdou do rozvoje a údržby města,“ řekl starosta Jaroslav Čech pro server Seznam Zprávy.

Hotelová výstavba se tedy lyžařským střediskům vyplatí více. Jedním z problémů jsou také spekulanti s prodejem pozemků, výstavba bez konzultace s radnicemi, nebo dlouhodobě platná stavební povolení. „Investoři často mají stavební povolení, které je třeba deset let staré. To znamená, že si koupili pozemek, pak na to udělali projekt, dostali povolení, zahájili stavbu třeba elektronickou přípojkou, ale dál ve stavbě nepokračovali. Vy tady pak chodíte a s hrůzou zjišťujete, že se vás nikdo na nic neptá,“ uvedl starosta.

Boom horských apartmánů. Ceny rostou, investoři se hrnou do Krkonoš

Výstavba hotelů a apartmánů ale neupadá, naopak. Horské nemovitosti v Krkonoších zažily v roce 2024 nevídaný růst poptávky a cen. Oblíbené oblasti, jako jsou Špindlerův Mlýn, Pec pod Sněžkou nebo Bedřichov, se staly atraktivními destinacemi nejen pro turisty, ale i pro investory, kteří se zaměřují na apartmánové projekty. Ceny některých apartmánů v těchto lokalitách už dokonce překonávají ceny v Praze.

Podle analýzy společnosti Deloitte průměrná cena za metr čtvereční ve Špindlerově Mlýně loni vzrostla na téměř 190 000 korun, což je o polovinu více než průměrná cena bytu v hlavním městě. Tento trend je výsledkem rostoucí poptávky po kvalitních nemovitostech v horských střediscích, která přitahují nejen zimní turisty, ale i návštěvníky v letní sezoně. Krize na trhu s městskými nemovitostmi a vysoké úrokové sazby, které ovlivňují hlavně městské trhy, nemají na horské apartmány téměř žádný dopad, což je činí stabilními a bezpečnými investicemi.

Za růstem stojí stabilní poptávka po prémiovém bydlení v horských oblastech, které nabízejí nejen zimní vyžití, ale i celoroční turistické možnosti. Investoři preferují nemovitosti, které kombinují blízkost sjezdovek, cyklotras, wellness služeb i gastronomických zážitků. Výhodou je i to, že ceny těchto nemovitostí zůstávají stabilní i při ekonomických výkyvech.

Horský trh ale není omezen pouze na známé střediska. Zájem o nemovitosti vzrostl i v okolních obcích jako je Svoboda nad Úpou, Horní Maršov nebo podhorská města Jilemnice či Vrchlabí. Tam vznikají nové developerské projekty s příznivější cenou, ale stále dobrou dostupností do hor. Tyto podhorské lokality lákají investory, kteří hledají cenově dostupnější alternativy k hlavním střediskům, píše společnost Aequitas Group.

Růst poptávky však nezůstává pouze u výstavby samotných apartmánů. Podle Lukáše Weignera z investiční skupiny Aequitas Group, který se specializuje na horské projekty, je klíčové zajistit celoroční využitelnost projektů. „Investoři i turisté hledají místa, která nabízejí nejen zimní sporty, ale i aktivity v letních měsících, což přirozeně zvyšuje atraktivitu. Aby bylo možné maximalizovat užitek na obou stranách, tedy jak pro investory tak pro konkrétní obec a lokalitu, je klíčové, aby byla zajištěna celoroční využitelnost projektu. Důležitá je proto nejen blízkost sjezdovek, ale i cyklostezek, turistických tras, aquaparků či gastronomických zážitků a stejně tak i komplexní vybavenost jednotlivých aparthotelů,“ dodává Weigner.

Nárůst ceny nemovitostí v horských oblastech Česka má také svůj odraz v zahraničí. V alpských střediscích, jako je Kaprun nebo Zell am See, jsou ceny nemovitostí srovnatelné s těmi českými. „Část alpských nemovitostí se prodává na tzv. off-marketu, tedy vůbec se neobjeví ve veřejných nabídkách na realitních serverech nebo v nabídkách realitních kanceláří. To platí zejména v segmentu exkluzivních nemovitostí, prodeje celých resortů, apod.,” uvádí Jan Rejcha z realitní společnosti Rellox.